¿Hay que convocar al Administrador a la Junta de Propietarios?
El artículo 13.1 de la LPH nos indica que los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de Propietarios.
b) El Presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
c) El Secretario.
d) El Administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de Propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
Así mismo, conforme al art. 13.5 : Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
Y según art. 13.6 : Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocido para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
Por tanto pueden darse dos situaciones distintas.
1.- Que sea el Presidente quien ejerza las funciones de secretario-administrador. En este caso la omisión de convocatoria a la Junta tendría las mismas consecuencias que la omisión de convocatoria a la Junta de un comunero y por tanto viciar los acuerdos adoptados en los que su voto fuera necesario. Además siendo el secretario el encargado por ley (art. 19 LPH) de la redacción del acta, su ausencia, podría condicionar la ejecutividad de los acuerdos adoptados, y dificultar la prueba de su propia existencia.
2.- Que sea el Administrador-secretario ajeno a la comunidad de Propietarios. En este supuesto, al no tener el secretario voto en la Junta, lo que puede verse afectado es la documentación de los acuerdos, su acreditación, y por ende su fuerza ejecutiva, pero bien entendido que ni los acuerdos dejan de existir porque siquiera exista acta, o ésta sea incompleta, menos que se haya redactado por quien no debiera.
Dicho esto, según el artículo 16 de La Ley de Propiedad Horizontal:
1.- La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9”.
2.- También la pueden convocar la cuarta parte de los propietarios o el número de propietarios que representen el 25% de las cuotas de participación.
Para el primer caso, en la práctica, será el Administrador de Fincas quien convoque por mandado expreso del Presidente para tratar algún tema puntual que requiera aprobación de la Junta.
El segundo caso, es muy útil para casos en los que el Presidente no toma la iniciativa en convocar la Junta o para casos en que un número considerable de propietarios desea cambiar de empresa Administración de Fincas pero el presidente no quiere convocar Junta para este efecto.
Por tanto, y dado que podríamos decir que los cargos de la comunidad se pueden considerar como auxiliares al Presidente si no acuden a la Junta cualquiera de los cargos, el Presidente puede perfectamente asumir su tarea y actuar por ejemplo como Presidente y Secretario.
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Quise convocar una reunión con el 25% de firmas y el administrador se ofendió y convoco una reunión para tratar el mismo tema, a la que yo le comunique que no podría acudir. ¿Puedo convocar mi reunión igualmente aunque hayan votado el tema que yo quería tratar, que obviamente no pude exponer?
La Junta de propietarios es soberana y dicha reiteración del proceso de inclusión de un tema en el orden del día y nueva votación sobre lo mismo es perfectamente válida siempre y cuando se cumplan los requisitos legales para ello tanto en la convocatoria como en el quorum como en la votación. Siendo esto así, será de nuevo manifestación de la voluntad comunitaria. Sólo si hubiera una reiteración en la convocatoria de Juntas Generales Extraordinarias por parte del presidente o de un grupo de vecinos que reuniera más del 25% de las cuotas, siempre con la misma finalidad, cabría hablar de abuso de derecho e impugnar dichas actuaciones para que se declaren nulas, es decir, como si no se hubieran realizado nunca.