Si se compra una vivienda, ¿quién debe pagar las derramas acordadas con anterioridad?
Tal como señala el artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal: «Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras».
Así pues, las derramas de una comunidad de propietarios recaen sobre la propiedad, sobre el inmueble, sea quien sea el propietario. Salvo pacto en contra, corresponde su pago a quien sea propietario en el momento del pago. La deuda depende de su exigibilidad y esta lo es al momento en el que el adquirente es propietario. Esta regla se aplica no sólo a los casos de mejoras en los inmuebles, sino a todos los supuestos, siendo la obligación del pago a quien sea el titular del inmueble aunque el día de la junta lo fuera otro.
El problema puede surgir cuando, desde la aprobación de las derramas y su pago, hasta la realización de la obra o mejora, etc., se produce la compraventa de un piso del inmueble.
Hay que tener en cuenta que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.
Para evitar sorpresas, la propia Ley de Propiedad Horizontal es la que regula esta materia y en el art. 9.1 e) dice: El transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente, La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
Como se habrá podido apreciar, el legislador no obliga a que en el citado certificado se exprese la cuantía de la cuota de la comunidad ni mucho menos la posible existencia de derramas presentes o futuras ni tampoco de su cuantía o duración, simplemente obliga a que se acredite si está al corriente de pago o no y solo en este último caso que se especifique las deudas, por ello, es muy conveniente que el futuro adquirente pregunte por escrito al vendedor y al administrador este extremo, ya que puntualmente puedan darse casos en los que de haber sabido y conocido de las elevadas derramas a sufragar, nunca se hubiera adquirido la vivienda, situación por otra parte que aunque pudiera presentarse como injusta no exime al nuevo adquirente de abonarlas.
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