Modificación del sistema de reparto de los gastos generales en una comunidad.
En el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal se establece que el propietario está obligado a contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Como dice el propio artículo, el criterio de reparto de los gastos que por defecto establece la ley es la cuota de participación fijada en el título para cada finca registral independiente. El coeficiente o cuota de participación es el porcentaje del total del edificio que corresponde a cada piso o local. Para fijar la cuota de participación se toma como base la superficie útil del piso o local en relación al total del inmueble, su situación y emplazamiento, así como el uso que se presume que va a tener de los elementos comunes. Todos estos datos aparecen reflejados en las escrituras de cada propiedad.
Puede darse la posibilidad de que se instaure otro sistema de distribución de los gastos generales diferente al del coeficiente previamente asignado.
Así puede ocurrir:
Que el sistema de distribución de los gastos sea por partes iguales en vez de por cuotas de participación.
Que algunos propietarios estén exentos del pago de algunos gastos comunes (ejemplo: propietarios de bajos, locales…).
Los propietarios podrán modificar el sistema de reparto de los gastos siempre que dicho cambio esté incluido en el orden del día de la junta de vecinos, para ser tratado en la misma.
Si la intención es modificar el sistema del reparto del gasto bien porque se modifique el título o los estatutos o bien porque se haga así constar expresamente, el acuerdo deberá aprobarse por unanimidad de los propietarios. Es aconsejable que este acuerdo se eleve a la Escritura Pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad.
Si se entiende que el acuerdo constituye un acto de mera administración de carácter económico anual que no implique la modificación de las cuotas del título, el acuerdo podrá adoptarse por mayoría simple.
Determinar si el acuerdo supone una clara manifestación de modificación del título o los estatutos o un acto de mera administración es importante para concretar qué mayoría es necesaria para el caso de que los propietarios deseen revocar dicho acuerdo y volver al sistema originario de reparto de gastos.
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Mª Lourdes Arrate Saez
Economista y Administradora Colegiada